店铺租赁期限、租金递增的重要性
资讯分类: 选址 | 2020年11月09日

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案例:

  19991月进驻北京国贸的星巴克(需求面积:150-350平方米、已进驻1025家购物中心)大陆第一店20137月搬离国贸一期,重新落户于人气远不如一期的国贸三期。

不管是路边的小商铺,还是shopping mall中的大店家,都在抱怨租金上涨贵得让人窒息,这也许会让从事实体经营的创业者不寒而栗。连星巴克这样的顶尖国际连锁尚无法抵御房租上涨的压力,何况我们个人创业开店,无论是在商业物业开店还是选择个人商铺,都要洽谈一个合理的租期和租金递增涨幅。


租赁商铺警惕二房东 

  北京国贸一期星巴克闭店的主要原因是日益上涨的租金。位于国贸一期的这家店一年的房租加上人力成本总计超过700万元人民币。据星巴克在2012年的财报,其亚洲地区平均单店营业额为82.9万美元,约合人民币509万元。入不敷出与物业方不无关系。有业内人士透露,国贸一期有相当多的奢侈品品牌,而星巴克已经开始进入大众消费行列,难与商场定位保持契合,不如迁至人气还不够旺的三期,反过来为三期带来更多人气。 

    戴奇咖啡培训经理陈鑫荣推测,星巴克很可能遭遇到行业中频繁出现的二房东问题。在北上广许多中心地段,由于房东背景深厚,转手之间的差价可以高达数倍。传言称,像北京国贸一期这样炙手可热的地段,很可能租户根本见不到物业(房东本身),只能见到二房东。物业方如果允许二房东甚至三房东的存在,那么推高租金几乎势在必行。 


租赁期限

  商业物业方的政策正在潜移默化地变化。近几年物业与品牌方签订的合同时间越缩越短,租期也从34年慢慢缩短,未来可能向香港靠拢,短至平均2年。每次租期终止,店租又会大幅度上涨,导致门店压力加大。 

  此外,物业方对区域中不同板块的配置不同。与星巴克类似的情况很多,很多商业物业在一期运作成功之后,开发二期、三期,由于一期人气旺盛,租金会顺势上涨,迫使一些品牌进驻二期或三期,形成品牌梯队。但租金飙升依旧是不变的主题。 

    个人创业开店选择商业物业开店,一开始除了谈定一个好的租金价格,一个合适的租赁期限也非常重要。我们的初始建店投资都要按年度折旧摊销,租赁年限越短投资回报率越低,租赁期限越长年度盈利能力越强。通俗讲如果租期短刚回收投资本金,结果要续租,一旦再签约续租我们就非常被动了,租金一上涨我们后期盈利空间就会大大压缩。所以洽谈商铺时,不要被商铺招商的人说先进来后面好商量忽悠了,可能就是个坑,一开始就要尽可能争取长的租赁期限。

租金递增

    除了租赁价格和期限外,租赁商铺还要洽谈一个好的租期内的租金递增。常见的租赁期内是两年一递增租金,短的也有一年一递增租金。少有不递增的,遇到就烧高香了。租金递增的比率也各不相同,常见的5-10%区间内递增。不要小看这个租金递增,它可是拿走的实实在在的利润。因为我们店面经营盈利能力是有边界的,不可能无限制增长。所以租金递增收取间隔越长越好,递增比率越低越好。

 

注意:

我们如何洽谈一个合理的租金、租赁期限、租金递增比率,其实是有方法的,大公司或成熟项目公司都会有一套系统评估方法,即根据项目周边消费市场情况和项目定位,测评合理的回收周期后倒推租赁条件的合理性,从而指导租赁谈判,宁愿错过也不错投。

个人投资测评可以参考项目综合评估进行决策。

开店成功=好项目+好店址+好租赁条件+好店面筹备+好店面运营;

开店之前判断项目可行性=系统的项目综合评估=降低投资风险提高成功率!

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