现在酒店适合抄底吗?抄底有哪些坑?
资讯分类: 评估 | 2022年11月11日

来源:酒店观测网  苏菡 | 文


大疫三年,酒店业被持续凌虐。

暴毙而亡一批,慢慢拖死一批,

还有一批仅吊着一口气,急切等人接盘。

现在是抄底的好时候吗?

我能下场抄底吗?

 

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抄底的本质是供需关系

 

我们常说:做事要踩到“点”上。

这个“点”就是行业的发展趋势,也就是供需关系。

 

纵观酒店业发展历程:

 

2002年,酒店业开启高速增长阶段,连锁酒店崛起,需求远大于供给,供给端增长迅猛;

2013年,酒店业迈入供需平衡阶段,国8条限制公款旅游,高端酒店受冲击;

2017年后,行业大基调成了供大于求,增速放缓,中端酒店成王道。

 

如今很多人哀叹疫情让酒店业遭重创,但其实早在2018、2019年时,就出现了“客房在增长,市场在下降”的苗头,即:有许多客房已经不赚钱了。

 

彼时,资深老投资人已经“春江水寒鸭先知”,嗅到市场上越来越浓的硝烟味。疫情,不过是按下了加速键,让大洗牌提前倒来。

 

大疫三年,需求端被持续压抑,供给端伤亡惨重,新的市场供需已经悄然改变,酒店格局风云诡谲,危机和机遇并存。

 

如果你想抄底,务必谨慎地评估酒店,辨别眼前的“机遇”,是不是真的机遇。

 

我们不妨从三点来看:

1-酒店所在区域的行业发展阶段

2-酒店具体情况

3-个人本钱和本金

 

 

1 

一看:酒店所在地行业发展阶段

 

我泱泱大国,幅员辽阔,不同地区的酒店业发展差异极大:

一线和二线城市不同;

沿海和内陆城市不同;

工业和旅游城市不同;

同一个城市,高新区和老城区的区域差也不小……

 

抄底前,不能不察当地酒店业所处的发展阶段:

是处在婴儿期?少年期?中年期还是老年期?


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若区域尚处于快速增长期,抄底就是踩在点上,行业快速发展的红利,会带着你飞;

若已至成熟期,市场格局已定,强者各自盘踞自己的生态位,此时抄底如同扎进红海,未来将白刃相搏,殊死相拼,除非酒店自身优势超强,才有望在区域鏖战中胜出;

 

若区域酒店业已步入衰退期,如同身处正在沉没的泰坦尼客号,就算抢到头等舱又怎样?逃生艇才是正解。

了解区域市场情况以下信息:


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2

 二看:酒店具体情况

 

 

酒店能不能抄底,还得看项目具体的情况。

 

每个转让中的酒店,都会把自己包装成开了十级滤镜的美女,我们要关掉滤镜,卸掉浓妆,露出素颜,看看到底是美人还是狐狸?

 

相比新建酒店,转让酒店有一个很大的好处,那就是:

所有的问题都已经暴露出来了。

只要你足够细心,大部分坑都能扒出来。

 

我们先看看“单科”成绩不及格有哪些情况:

 

1

坑:合规性有风险

 

有的酒店核心证照不全或失效,抄底抄到了毒蛇。

1-对比消防证上信息(客房数量、经营面积等),是否和酒店实际情况一致。比如,消防证上面有1~5层,酒店实际是 7层,多出来的两层可能是个雷。

 

2-留意消防证上的企业信息是否有变更。比如消防证上的公司法人已经变更,公司已经注销……如有变动,和消防单位对接,避免因消防证明与酒店项目信息不一致,导致的无法开业。

 

3-有必要带本地消防设计单位去现场勘探,察看酒店是否符合现行的消防政策。消防政策一直在变,几年前符合要求的,现在未必能通过。

 

2

坑:装修质量太差

  

有的酒店转让费超划算,看着特别诱人。

比如这个:

定位:高档型(美团分类)某国际品牌加盟酒店

产品:2021年装修开业,10层独栋小楼,94间客房,有健身房、茶室、免费停车场。

地段:酒店坐标城市中心、旅游中心,近公园、可散步去海水浴场,距离长途汽车站15分,火车站8分钟、近地铁。

 

乍一看,地段好、装修又新又高端,转让费500万,业主明说了,还能再谈。

但打开它家的美团,一看评论区……


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酒店差评主要集中在:

“洗澡水忽冷忽热”——这意味着酒店的冷热水系统不行。

“隔音差”——这代表酒店的隔墙砌筑,房门选材和施工不行。

“味道大”——这代表酒店的排水排气系统、新风系统、装修材料等不行。

 

甚至有顾客直接点了出来:“酒店只装修了一部分”、“下水口不知几年老污垢”

 

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这说明业主的装修,只是在驴粪蛋外面贴金箔,外面光鲜,里面的机电系统、隐蔽工程并未彻底整改,败絮其内。


像这种酒店的装修情况,后续想整改,难度大耗资多。


而如果不整改,酒店的基本功能都得不到保证,顾客连洗澡睡觉这种最基础需求都满足不了。


要知道,它可是一家中高端的国际品牌加盟店!价格和功能如严重不匹配,势必引发顾客强烈不满。


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于是,被坑的顾客,愤怒地留下了这样的评论:

“什么时候xx都变成了火车站旁边的小旅馆了?”

 

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这家酒店,仅仅看美团上的差评,基本上就可以毙掉了。

  

3

坑:外债纠纷缠身

 

有的酒店背了一身债,比如欠了工程款、供应商款。等投资人抄底后,一堆债主就找上门,你如果不替原业主还债,他们就赖在酒店不走,让你没法正常营业,没捡到“漏”,只捡到了“漏洞”。

 

酒店纠纷有租赁合同纠纷、委托合同纠纷、服务合同纠纷、借款合同纠纷、建设工程合同纠纷等。这个坑比较隐蔽,得花点时间扒翻一下。可以找不良资产律师做一下尽调:

酒店运营公司资产、经营、负债情况;

转让酒店是否存在限制情况,例如,是否存在质押、司法冻结,是否存在与其他第三方的对赌、回购协议等。

 

4

坑:股东勾心斗角

 

有的酒店股东间矛盾重重,甚至势如水火。你和股东A谈好的条件, B就死活不肯,让谈判难产。


更糟的情形是:有些老股东不肯退出,抄底人要和其共事。


合伙买卖本就难干,这种半路伙计,完全不了解,压根不知道对方是狼对手、还是猪队友?


曾遇到一家酒店,投资人接手大股东股份后,被小股东整治,各种掣肘。原来对方是当地的地头蛇,打好的算盘就是把其他股东逼走,自己贱价抄底。

 

利用天眼查,了解该公司的股权架构、股东构成,核查股东是否有诉讼在身,甚至是失信人;


提前见其它股东,了解其意向、素质。


许多酒店股权协议中有转让的限制条款,为避免掉坑,接盘时必须提供其他股东同意转让及放弃优先购买权的相应证据并留存,核查转让方出资证明书、股东名册、工商登记等证明文件。

 

以上是部分单项成绩单,决定能否抄底的总成绩单是:

 

5

坑:酒店盈利能力

 

盈利能力是决定能否抄底的前提和根本。

转让酒店给我们看的报表,往往是注水肉,我们要会挤水:

 

挤出“收入”的水分:

评估客房平均售价、入住率是否被夸大。

有些酒店拿出最好月份的成绩给你看,但实际上,他家酒店身处景区,典型的潮汐式营业。旺季的确能卖到这个价格,但一年只能卖4个月。剩下8个月冬眠没有。

 

挤出“成本”的水分:

成本少了,利润自然就高了。于是有些酒店故意漏项,把成本少算。


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看六大成本有没有少?比例是否合理?

依据报表中的数据,自己亲自测算投资回报率、回收周期,看结果是否符合自己的抄底预期。

 

除了考虑现在收益,还要考虑未来收益:

抄底之后可以如何改行改造优化?

改造后盈利空间提升多大?

改造成本多少?

投入产出比多少?

 

是不是真赚钱,自己算过了才算数。

 

3

三看:自己的本事和本金

 

在酒店业风云诡谲中,其实一直有人在忙着抄底:

那就是连锁酒店。

 

疫情下倒闭最多的是单体酒店——相比品牌连锁,高企的成本,让他们第一个倒下,他们迫切地需要有人接盘。

连锁酒店品牌们顺势而为,收割了这部分市场。

 

相较而言,连锁酒店品牌的风险更低——人家是轻资产模式,躺着赚加盟商的分成,风险更多压在抄底人身上。

 

所以,对有意愿抄底的投资人来说,在下手前,既要掂量项目的条件,也要掂量自己的实力。


高收益也伴随着高风险, 机遇埋藏在危机中。


这个时代的抄底,不复十年前的酒店黄金时代了,它不适合小白来碰运气,也不适合纯投机者来掠夺蛋糕。


只有那些具备专业能力、拥有长线思维的投资人,有抗风险能力的人,才有资本来抄底,不自量力的小白,只会沦为时代的“炮灰”。

 

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